Das Investment: Nahaufnahme Marc Drießen

Was wird aus der Branche der geschlossenen Fonds? Emissionshäuser und Vertrieb werden reguliert. DAS INVESTMENT zeigt, welche Macher, Meinungen und Managementkonzepte den Markt bewegen. Diesmal: der Vertriebsvorstand von Hesse Newman Capital

Auf  der  Baustelle  ist Mark Drießen gern. Das gilt nicht  nur für die lmmobilienprojekte, die er  verantwortet. Sondern auch für das Emissionshaus selbst, bei dem er vor dreieinhalb Jahren eingestiegen ist. Das angeschlagene FHR Finanzhaus,  das eine  Beteiligung an  der Privatbank Hesse Newman hielt, haben Drießen und sein Vorstandskollege Dr. Marcus Simon zum Initiator Hesse Newman Capital umgeformt.  Teils mit der Abrissbirne: Übrig blieben vom "Dienstleister für   Finanzdienstleister" nur das Geschäftsfeld geschlossene Fonds und die Börsennotierung – und von der Bank der Name, der bis ins Jahr 1777 zurückreicht.

Keine Me-too-Lösungen
„Als wir mit Hesse Newman gestartet sind, hat man uns die berechtigte Frage gestellt, ob der Markt das x-te Emissionshaus braucht", sagt Drießen. Das Führungsduo strebte ohnehin keine Me-too­ Lösung an: „Wir wollten institutionelle Entscheidungsstrukturen mit der Freiheit eines Mittelständlers verbinden." Dazu zähle, zum einen nicht den Druck zu haben, das Unternehmen zum allergrößten machen zu müssen. Oder dem Verkauf alles andere unterzuordnen. "Lange war es in unserer Branche so, dass Produkte optimal  vertriebsfähig  sein sollten,  um  sie möglichst schnell platzieren zu können“, weiß Drießen. „Wir machen das Gegenteil und stellen unsere Fonds konservativer dar, als wir zwingend müssten.“ Under promise, over deliver, nennt der Hesse-Newman-Vorstand das. Zu Deutsch: mehr halten, als man verspricht.

Beispiel: „Als wir im Juni vergangenen Jahres unseren Brüsseler Immobilienfonds aufgelegt haben, lag das offizielle Staatsziel für die Inflationsrate in Belgien bei 3,5 Prozent“, so Drießen. „Wir haben nur mit 2,0 Prozent Inflationsrate kalkuliert. Die nun erfolgte höhere Anpassung beschert dem Fonds Mehreinnahmen im siebenstelligen Bereich." Mit der Classic-Value-Fonds-Reihe finanziert das Drießen-Team aktuell ein Green Building  in  Hamburg, das sich durch ökologische und durch ökonomische Nachhaltigkeit auszeichnet. Drießen hält Letzteres für den am meisten unterschätzten Faktor für Investoren. Denn das Immobilien-Mantra Lage, Lage, Lage sei intellektuell  ausbaufähig: „Kontraktfairness punktet. Fonds, die die Interessengleichheit von Investor und  Emissionshaus auch konzeptionell verankern, gehört die Zukunft."

Beim ersten Classic-Value-Produkt gab es indes einiges Rumoren in der Branche. Das Konzept sah  vor, sich bei den  Auszahlungen unter anderem aus der Liquiditätsreserve zu bedienen. Die Rendite­ prognose sei schöngerechnet, lautete der Vorwurf. Drießen kontert: "In der Nachsteuerbetrachtung  hat dies einen Effekt von minus 0,1 Prozent, ohne dass wir das Risiko substanziell erhöhten. Ich kenne keinen Immobilienfonds, der wegen eines höheren Disagios die prospektierten Ergebnisse nicht erreicht hat.

Hanseatisch aus Prinzip
So sieht Drießen an anderen Stellen Fallstricke. Etwa bei Finanzierungen über Schweizer Franken: „Wie will man da das Anlegerrisiko kalkulieren? Für uns ein absolutes No-go." Gleiches gelte für unter­ dimensionierte Instandhaltungskosten oder zu hohe  Erwartungen bei der Anschlussvermietung:  „Wir  kaufen  lieber ein Objekt zum 17,5-Fachen der Jahresmiete, die zwei Euro unter dem Markt­ durchschnitt  vermietet ist, als eine zum 15,5-Fachen, die 2 Euro über Durchschnitt liegt." Der gebürtige Düsseldorfer versteht sein Haus in der Tradition Hamburger Kaufleute: „Da sind wir stockkonservativ. Gemauschel gibt's nicht."

Ganz hanseatisch sind Schiffsbeteiligungen das zweite Standbein von Hesse Newman – wenngleich das Haus seit Mitte 2010 keinen solchen Fonds mehr aufgelegt hat. Drießen:  „Das liegt am Marktzyklus. In der Branche bieten sich derzeit gute Einkaufsmöglichkeiten, Schiffsfonds platzieren sich aber jetzt nur sehr schwierig. Wir haben aber die Immobilien- und Schiffssparte in unserem Haus bei der Manpower gleich gewichtet und können  jederzeit wieder loslegen."

Bei ihrem im Herbst 2009 emittierten Shipping-Opportunity-Zweitmarktfonds hatte sein Team erstmals kräftig an der Weichkosten-Schraube gedreht  - nach unten. Damit steht  Hesse Newman im Markt noch ziemlich allein da. „Wir glauben, dass man über erfolgsabhängige Konzepte die Gebührenstruktur kundenfreundlicher  machen kann, als dies beim traditionellen geschlossenen Fonds läuft", kommentiert   Drießen.  Er räumt ein, dass einige Hürden  im Vertrieb zu überwinden waren:  „Dennoch haben wir das Modell fortgeführt.  Ganz generell muss unsere Branche ihr Geschäftsmodell qualitativ erheblich weiterentwickeln." ln den vergangenen 30 Jahren sei da vergleichsweise wenig passiert.

Weg mit den Branchen-Dogmen
Potenzial sollte laut Drießen bei neuen Zielgruppen gehoben  werden - zum Beispiel beim Publikum  unter 40 Jahren. So wären für ihn bei geschlossenen Fonds prinzipiell auch Einstiegsgrößen weit unterhalb der üblichen  10.000 Euro denkbar:  „Wenn jemand 20.000 Euro anlegen will, warum sollte er nicht 2.000 Euro davon  in Sachwerte investieren?" Immer vorausgesetzt, dass es sich um ein seriöses Produkt  handelt. „Aber dann hebt gleich wieder einer den Zeigefinger und beklagt, dass der falsche Anlegertyp angesprochen würde." Dieses Dogma gebe es nur bei geschlossenen  Fonds: „Wenn der gleiche Kunde 20.000  Euro in einen Taiwan-Investmentfonds  investiert,  haben wir diese Debatte nicht. Und wenn ich  bei Starbucks einen  doppelten  Espresso bestelle, fragt man  mich auch nicht gleich, ob mein Herz das mitmacht. Nicht die Frage nach dem angeblich  falschen Kunden ist entscheidend, sondern die nach der richtigen Dosierung."

Bislang  ist  das  Konzept  der  Hesse­Newman-Doppelspitze gut aufgegangen. 2011 konnte das Emissionshaus mehr als 130 Millionen  Euro Eigenkapital einwerben. „Das haben wir am Anfang und erst recht nicht zwischendurch erwartet, als der Markt immer schwieriger wurde", so Drießen. „Das haben wir uns erarbeitet, aber ein bisschen Glück gehört auch dazu. Wir sollten jetzt den Ball weiter flach halten und auf Demutsniveau bleiben.“ Baustellen gibt es für den Hesse-Newman-Mann noch reichlich in der Branche: „Abwarten und zusehen ist nicht so unser Ding.“

Markus Deselaers

Quelle: Das Investment, 15. Februar 2012